Инвестиции в недвижимость

Как вложить деньги в недвижимость?Инвестиции в рынок недвижимости в любые времена считались наиболее надежным способом их сохранения. Цены на нее в последнее время только растут. При этом необходимо учитывать, что инвестиции в недвижимость относятся к  длительно окупаемому способу вложения денег, но приносят стабильный доход после покрытия расходов на приобретение.

Недвижимость как объект инвестиций

Вложить деньги в недвижимость —  хорошая альтернатива банковским вкладам, спрос на нее повышается при появлении первых признаков нестабильности в экономике. В последнее время эксперты отмечают повышенный интерес граждан к сектору недвижимости. Потенциальные инвесторы должны учитывать определенные специфические черты недвижимости — в первую очередь, физические характеристики.

Особенности

  1. Специфика оборота. Невозможность физической мобильности приводит к фактической передаче не конкретного объекта недвижимость в собственность, а на права владения.
  2. Специфика жизненного цикла, длительность которого связана с продолжительным сроком создания и эксплуатации недвижимости по сравнению с другими товарами. Денежные потоки в течение периода владения объектом могут быть неравномерными.
  3. Потенциал роста цен на земельный участок при одновременном потенциале снижения стоимости сооружений и зданий. Увеличение стоимости земли обусловлено инфляцией, отсутствием временных рамок срока ее службы, увеличением дефицита земли из-за роста численности населения, изменениями в системе землепользования и т.д. Цены на здания и сооружения снижаются из-за физического износа, совершенствования технологий строительства, улучшения качества стройматериалов и других внешних факторов.
  4. Сниженная эластичность предложения, изменения спроса в краткосрочном плане становятся заметными по сравнению с другими рынками из-за относительной дефицитности объектов и длительного строительства.Стоит ли инвестировать деньги в недвижимость?

Куда лучше инвестировать свои средства? Недвижимость можно условно разделить на три категории:

  • жилая;
  • коммерческая;
  • зарубежная.

Спрос на все виды недвижимости меняется, на их стоимость влияет множество факторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость считается одним из выгодных видов финансовых вложений, ее можно сдавать в аренду или продать через несколько лет. Чаще всего инвесторы вкладывают деньги в торговые и офисные помещения, а также в гостиницы.

Выбрать подходящий объект для инвестирования поможет сопоставление определенных факторов. После анализа спроса, предложений и инфраструктуры рынка рассчитывается прибыльность и сроки окупаемости объектов разных видов — на основе полученных данных осуществляется выбор.

Средний срок окупаемости торговых площадок и офисов составляет 5-10 лет, возврат инвестиций в торговые площадки и офисы займет от 7 до 11 лет.

Как правильно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость? Для этого необходимо знать ее особенности:

  1. более низкий, по сравнению с жилым сектором, спрос. Это связано с тем, что количество потенциальных покупателей жилой недвижимости в 4-5 раз превышает спрос на коммерческую;
  2. чувствительность к негативным факторам, которая зависит в первую очередь от подъемов и спадов деловой активности, в кризисный период одновременно со спросом снижается и стоимость недвижимости. Данный сектор отличается узкой направленностью, инвестиции в коммерческие объекты перспективны только при наличии благоприятных условий. В докризисные времена вложения в складские и офисные помещения возрастали в разы, приличный доход могло приносить даже небольшое помещение. Сегодня каждый объект нуждается в детальной проверке перед покупкой;
  3. соблюдение стратегии инвестирования обеспечивает получение гораздо большего дохода от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано в первую очередь с разницей арендных платежей в несколько раз при одинаковой начальной цене объектов;
  4. возможность заключения договора аренды при высокой цене на длительный срок, получение высоких доходов от аренды жилой недвижимости возможно только при сдаче жилья в аренду посуточно;
  5. покупка строящейся недвижимости часто связана с рисками, так как строительство может быть прекращено в любой момент, особенно в кризисные времена. Предпочтение рекомендуется отдавать рынку вторичного жилья;
  6. коммерческую недвижимость небольшой площади всегда сдать в аренду быстрее и проще, не говоря уже о кризисных временах. Покупка нескольких коммерческих объектов вместо одного снижает риск остаться без арендаторов.

Вложение денег в жилую недвижимость

Инвестируем в жилую недвижимость (дома, квартиры и т.д.)Для наиболее выгодного вложения инвестиций рекомендуется выбрать объект с наиболее удачным расположением, важную роль играет наличие метро, транспортная доступность, кафе, этажность дома, наличие парковки и видеонаблюдения.

Второй важный момент, на который необходимо обратить внимание, — предварительный анализ востребованности. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются небольшие по площади объекты: малогабаритные квартиры, студии, комнаты.

Инвестирование в жилую недвижимость предполагает покупку одно-, двухкомнатной квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Немаловажным фактором считается также отсутствие необходимости вложений в ремонт и мебель. Гораздо более высокую доходность предполагает покупка жилья класса «премиум», но доступна она далеко не всем.

При наличии на руках суммы, величина которой превышает стоимость квартиры, рекомендуется покупать несколько квартир в разных районах города, общий доход будет превышать прибыль от аренды квартиры «премиум» класса.

При выборе объекта рекомендуется также обратить внимание на привлекательность жилого объекта для потенциальных квартиросъемщиков.

Инвестиции в кризисКуда вложить деньги в 2015 году: советы экспертов с примерами.

Один из самых надежных способов вложить денежные средства — драгметаллы. Читайте, что под этим подразумевается, как подсчитать возможные риски и заработать неплохие деньги.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За последние несколько лет стоимость купленной россиянами недвижимости за рубежом превысила 10 млрд.долл., в 2015 г. в связи с падением курса рубля планируется падение спроса. Колебания курса повлияли не только на стоимость жилья, но и на его содержание, заметно подорожали авиабилеты и развлечения.

Снижение спроса на зарубежную недвижимости отсутствует у россиян, получающих зарплату в долларах и евро, которые и являются основными потенциальными покупателями. В последнее время наблюдается смена приоритетов: если изначально курортную недвижимость в Черногории, Болгарии, Испании было принято приобретать с целью отдыха, то сейчас она рассматривается в качестве выгодного вложения денег. Это считается отличным вариантом диверсификации активов и защиты от рисков.

Кризисные явления в России всегда сопровождаются ростом спроса на недвижимость во Франции, США, Германии и Англии. Активность российских покупателей была зафиксирована уже в конце 2014 года, 30% из них таким способом спешили защитить свои средства от валютных колебаний.

В южных странах (Испании, Болгарии, Тайланде) чаще всего покупают жилье с целью отдыха.

В целом, в 2015 г. спрос на доходную недвижимость среди инвесторов будет сохраняться, активность покупателей курортной недвижимости может несколько снизиться.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для получения информации об объективности вложений используются самые разные методы, позволяющие в совокупности определить рентабельность и прибыльность. Принципиально важно при этом правильно определить рыночную стоимость объекта и грамотно распределить генерируемые денежные потоки. Любое решение должно приниматься на основе анализа и сопоставления этих величин и доходности.

Существует три подхода определения стоимости объекта:Выгодно ли инвестировать деньги в недвижимость?

  • затратный – 42%;
  • доходный – 28%;
  • сравнительный – 30%.

При определении стоимости объекта недвижимости инвестор должен использовать все подходы. На примере можно разобрать однокомнатную квартиру, затратная стоимость которой составляет 1, 6 млн. руб., сравнительная – 1,85 млн. руб., доходная – 2,3 млн. руб.

Рыночная цена такого объекта составит: 1,6Х0,42 + 1,85Х0,3 + 2,3Х0,28 = 1, 871 млн. руб.

Для оценки эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что стоимость денег сегодня и завтра отличается. В данном случае необходимо составить бизнес-план, ситуация в котором будет просчитана на несколько лет вперед. В доходной части такого плана указываются все арендные платежи за определенный период, в расходной – затраты на содержание объекта и поддержание его в оптимальном состоянии, налоги, проценты по кредитам и т. д.

Самым прибыльным и надежным способом вложения инвестиций считается покупка ликвидного объекта недвижимости, сдача его в аренду и перепродажа по более высокой стоимости.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Несмотря на то, что 2014 г. внес свои коррективы в рынок недвижимости, отказываться от ее приобретения не рекомендуется. Покупать квартиру выгодно тем, кто планирует ее сдавать, так как спрос на покупку жилой недвижимости снизился, но увеличился спрос на аренду квартир.

Стоит также отметить, что купленную в кризисные времена недвижимость всегда можно выгодно продать через несколько лет, как показала практика 1998 и 2008 годов.

В какой вид недвижимости вложить деньги?По мнению экспертов, ожидать благоприятных условий для покупки недвижимости не рекомендуется — такое время может никогда не наступить.

При выборе объекта недвижимости для покупки рекомендуется учитывать следующие моменты:

  • коммерческую и жилую недвижимость рекомендуется покупать в небольших городах с потенциалом развития;
  • финансовые средства следует вкладывать на срок не менее 3 лет;
  • при низких ценах объект всегда можно сдавать в аренду;
  • в кризисные времена основное снижение наблюдается на рынке вторичного жилья, после чего явление перекидывается на первичный рынок.

Вкладывать инвестиции в недвижимость в 2015 году можно только при наличии необходимой суммы, не рекомендуется брать банковские займы, особенно в валюте.

Франшиза интернет-магазина автозапчастей "Автореальность"!

Бизнес по продаже запчастей для иномарок под ключ.
Начните с вложений в 120 тыс. рублей! Прибыль от 40 тыс. рублей в месяц.
Понятная ниша. Высокий спрос. Наценка 25-40%.

Бизнес-кейс "Автобогач"

Готовый бизнес по продаже
автозапчастей под ключ из коробки.
Цена 15000 рублей.
Занятость 1-2 часа в день.

Помогла статья? Подписывайтесь в наши сообщества: ВКонтакте, Фейсбуке, Twitter, Одноклассниках или Google Plus.

Будем очень благодарны, если поставите "Лайк" ниже. Спасибо!

Получайте обновления прямо на вашу почту:

Добавить комментарий

Вы можете войти через: 

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *